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Modernisierung zur Energiesparung - müssen Mieter hinnehmen

Der BGH entschied in einem Grundsatzurteil vom 24.09.2008 zur Frage, inwieweit Mieter die Modernisierung von Wohnungen zur Energieeinsparung hinnehmen müssen. Auch wenn damit keine Verringerung ihres Verbrauchs verbunden ist, könnten sich die Mieter nicht weigern, eine Maßnahme zur Einsparung von Energie zu verhindern. Der Mieter müsste grundsätzlich nach dem Gesetz dulden, solange ihm keine „unzumutbare Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten droht“ (VIII ZR 275/07).

 

 

Mieterhöhung/ Modernisierungsmaßnahmen/ Duldungspflicht

·Photovoltaik

Es ist noch nicht abschließend geklärt, ob der Vermieter die Installierung einer Photovoltaikanlage dulden muss und ob dies auch eine Mieterhöhung begründen kann. Knackpunkt in dem Streit ist, dass der zu Mieterhöhung berechtigende § 559 BGB verlangt, dass durch die Modernisierung ein nachhaltiges Einsparen von Wasser und Energie erreicht wird. Eine Photovoltaikanlage spart jedoch keine Energie ein, sie erzeugt diese lediglich auf andere Art und Weise. In der Literatur wird dennoch vertreten, dass es sich hierbei um energiesparende Maßnahmen handelt. So umfasse der Begriff auch solche Maßnahmen, die den Verbrauch von umweltschädlichen, fossilen Brennstoffen zur Energiegewinnung verringere. Deshalb wird mit großer Wahrscheinlichkeit eine Mieterhöhung begründet sein, wenn durch die Installierung von Photovoltaikanlagen weniger zusätzlicher Strom in das Hausnetz eingespeist wird.

 

Sonnenkollektoren

Da Sonnenkollektoren meist zur Nutzwassererwärmung und in manchen Fällen auch für die Heizung genutzt werden, liegt ein unmittelbarer Mieterbezug vor. So wird durch die Sonnenkollektoren unstreitig aus fossilen Brennstoffen gewonnene Energie eingespart. Daraus ergibt sich, dass der Mieter sowohl die Installierung zu dulden, als auch eine Mieterhöhung zu akzeptieren hat.

 

·Windenergie

Da durch die Nutzung eines Windkraftwerks keine Energie im Endverbraucherhaushalt eingespart wird, geht man in der Fachliteratur davon aus, dass der Einsatz von Windenergie zu Stromerzeugung keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 599 BGB ist. Folglich ergibt sich für den Bau eines Windrades keine Duldungspflicht des Mieters

 

·Wärmepumpen ( auch Biomasse Abwärme)

Aus der Rechtsprechung des BGH ergibt sich, dass die Installation von Wärmepumpen zur Energiegewinnung für Heizleistung und Warmwasserversorgung zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahmen sind. Folglich sind die Maßnahmen zur Umstellung auf diese Form der Energiegewinnung vom Mieter zu dulden.

BGH Urteil vom 24.09.2008, Az:VIII ZR 275/07l

 

·Wärmedämmung von Fassade und Dach

Aus § 554 BGB ergibt sich, dass zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen unterschieden wird. Diese Unterscheidung ist notwendig, da für Erhaltungsmaßnahmen immer eine Duldungspflicht besteht, während diese bei Modernisierungsmaßnahmen bei entsprechenden Härtefällen entfallen kann. So sind Modernisierungsmaßnahmen qua Legaldefinition bauliche Maßnahmen die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltiges Einsparen von Energie und Wasser bewirken. Aus diesem Grund qualifiziert das LG Hamburg die Wärmedämmung einer Außenfassade als Modernisierungsmaßnahmen, soweit diese nicht mit der Beseitigung angefallener Schäden zusammenfällt. Wenn ein Austausch von veralteten Bauteilen oder Anlagen vorgenommen, hängt die rechtliche Qualifizierung als Instandsetzungsmaßnahme oder Modernisierungsmaßnahme davon ab, ob der Vermieter die Wahlmöglichkeit gehabt hat, die Mietsache in den ursprünglichen Zustand zu setzen oder das Mietobjekt zu „modernisieren“. Ist dieses Wahlrecht nicht gegeben, liegt lediglich eine Erhaltungsmaßnahme vor.

Eine Mieterhöhung ist allerdings nur nach der Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen zulässig. Dies bedeutet auch, dass für solche Fälle, wo die Instandsetzungs- mit Modernisierungsarbeiten zusammenfallen und dies auch als einheitlicher Vorgang zu betrachten ist, eine Mieterhöhung wohl regelmäßig unzulässig ist.

 

 

·Mieterhöhung trotz unangekündigter Modernisierungsmaßnahme

Aus § 559 I BGB ergibt sich, dass der Vermieter die Miete jährlich um 11% erhöhen, wenn bauliche Maßnahmen getroffen worden sind, die den Gebrauchswert der Sache erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Die Begründung für die Mieterhöhung ist dem Mieter nach §559b BGB schriftlich mitzuteilen. Dabei ist die Berechnung der Mieterhöhung unter den Voraussetzungen der §§ 559,59a BGB schlüssig zu erläutern. Es Bedarf zur Mieterhöhung keiner Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen. Eine Ankündigung dient dem Mieter lediglich sich auf die bevorstehenden Arbeiten vorzubereiten oder das ihm eingeräumte Sonderkündigungsrecht auszuüben. Soweit die unangekündigten Modernisierungsarbeiten jedoch durchgeführt werden, ist eine angemessene Zeit zu warten, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt.

BGH, 02.03.2011 –VIII ZR 164/10

 

·Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Die Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung der Mieter verpflichtet ist, kann eine Vertragsverletzung darstellen. Hierzu ist jedoch erforderlich, dass der Vermieter darlegt, welche Maßnahmen hätten konkret geduldet werden müssen. Pauschale Angaben sind nicht ausreichend. Vielmehr ist das vertragswidrige Verhalten ausreichend zu beschreiben und grundsätzlich nach Zeitpunkt. Anlass und Umständen zu bezeichnen.

LG Berlin, 26.02.2010 63 S 236/09

 

Wenn Sie Fragen zur Stiftung für Mietrecht oder zum Mietrecht oder insbesondere zum Wohnraummietrecht haben, so wenden Sie sich bitte an die

Stiftung für Mietrecht
Wolfratshauser Straße 80
81379 München

Tel: 089 - 72 30 87 50
Telefax: 089 - 59 74 67
Email: info@mietrechtsstiftung.de

 

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